1. Ông Trần Văn T. (TT.Uyên Hưng,
huyện Tân Uyên) hỏi: Bà N. có một mảnh đất thổ cư diện tích 100m2 và đã thỏa
thuận chuyển nhượng quyền sử dụng diện tích đất này cho tôi với giá 300 triệu
đồng. Tôi đã đặt cọc cho bà N. số tiền là 20 triệu đồng (việc đặt cọc này được
lập thành văn bản). Sau khi nhận tiền đặt cọc của tôi, bà N. thay đổi ý định
không chuyển nhượng quyền sử dụng diện tích đất này nữa và trả lại cho tôi số
tiền đặt cọc 20 triệu đồng. Tôi không đồng ý, tôi yêu cầu ngoài số tiền đặt
cọc, bà N. phải trả cho tôi một số tiền tương đương với số tiền đã đặt cọc là
20 triệu đồng nữa. Yêu cầu của tôi đúng hay sai?
- Trả lời: Bộ luật Dân sự quy định, một trong
những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là đặt cọc. Theo khoản 1 Điều
358 Bộ luật Dân sự năm 2005, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản
tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản
đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự
và việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.
Theo
khoản 1 Điều 358 Bộ luật Dân sự năm 2005, trong trường hợp hợp đồng dân sự được
giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được
trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực
hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên
nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho
bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt
cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Để
bảo đảm thực hiện việc xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất - một
loại hợp đồng dân sự, bà N. và ông đã thỏa thuận số tiền đặt cọc là 20 triệu
đồng. Ngoài thỏa thuận này bà N. và ông không có thỏa thuận nào khác. Việc bà
N. thay đổi nghĩa vụ đã cam kết (không chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho
ông), sẽ dẫn đến việc ông có quyền yêu cầu bà N. ngoài việc phải trả lại số
tiền đặt cọc là 20 triệu đồng, còn phải chịu phạt thêm 20 triệu đồng nữa. Như
vậy, yêu cầu của ông trong trường hợp này là hoàn toàn phù hợp với quy định của
pháp luật.
2. Bà Phạm Thị D. (TT.Mỹ Phước,
huyện Bến Cát): Vợ chồng tôi cùng đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất và sở hữu nhà. Nếu chỉ một trong hai người muốn thế chấp, hoặc bán căn nhà
nói trên thì có được không?
- Trả lời: Theo Điều 219 Bộ luật Dân sự năm
2005, sở hữu chung của vợ chồng là sở hữu chung hợp nhất, trong đó vợ chồng
cùng nhau tạo lập, phát triển khối tài sản chung bằng công sức của mỗi người;
có quyền ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung.
Trong
trường hợp nêu trên, do hai vợ chồng bà cùng đứng tên trên giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất và sở hữu nhà nên theo khoản 1 Điều 219 Bộ luật Dân sự năm
2005, căn nhà nói trên là tài sản chung hợp nhất của vợ chồng bà. Do vậy, theo
khoản 2, khoản 3 Điều 219 Bộ luật Dân sự năm 2005 và Điều 28 Luật Hôn nhân và
Gia đình năm 2000 thì vợ chồng bà chỉ được thế chấp, bán căn nhà khi có sự đồng
ý của cả hai người. Nếu chỉ cá nhân bà hoặc chồng của bà muốn thế chấp hay bán
căn nhà nói trên thì phải có giấy ủy quyền của người còn lại. Nói cách khác là
nếu không có sự đồng ý của bên này thì bên kia không thể thực hiện việc thế
chấp hoặc bán căn nhà thuộc quyền sở hữu chung của vợ chồng.
SỞ TƯ PHÁP TỈNH BÌNH DƯƠNG