1. Anh Nguyễn Văn X. cư
ngụ tại phường Dĩ An, TX.Dĩ An hỏi: Cha tôi kết hôn hợp pháp từ năm 1980 và
sinh được 2 người con là tôi và em trai. Năm 1982, cha tôi vượt biên và hiện đang
định cư tại Mỹ. Mẹ và hai anh em tôi ở lại Việt Nam. Trước khi vượt biên, cha mẹ
tôi có 2 căn nhà. 2 căn nhà này hiện đã được cấp sổ đỏ do mẹ tôi đứng tên. Nay
do mẹ tôi đang lâm bệnh nặng nên gia đình muốn bán một trong hai căn nhà nói
trên để lấy tiền chữa chạy cho mẹ tôi. Mẹ của tôi có thể ủy quyền cho tôi bán căn
nhà đó hay không? Căn nhà còn lại mẹ tôi có thể lập di chúc để lại cho hai anh
em của tôi hay không?
Trả lời:
Theo tình huống được
nêu trong phần câu hỏi, 2 căn nhà nói trên là thuộc quyền sở hữu của cha mẹ
anh. Do vậy, theo điều 219 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2005, cha mẹ anh là những
người có quyền quyết định ngang nhau đối với 2 căn nhà đó; mặc dù lúc này cả 2
căn nhà nói trên do mẹ của anh đứng tên theo tình tiết đã nêu trong phần câu hỏi.
Về mặt pháp lý, cha mẹ anh vẫn là vợ chồng hợp pháp (cha, mẹ anh kết hôn hợp
pháp năm 1980, mẹ của anh sau đó cũng chưa làm thủ tục ly hôn với cha của anh
và ngược lại cha anh cũng không làm thủ tục ly hôn với mẹ của anh). Do vậy theo
điều 143, điều 219 BLDS năm 2005 và điều 28 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2000,
mẹ của anh có quyền ủy quyền cho anh hoặc em trai của anh (văn bản ủy quyền phải
được lập theo quy định của pháp luật) bán căn nhà nói trên (anh và em trai anh đều
đã thành niên; bởi năm 1982 khi cha anh vượt biên đã có hai anh em). Tuy nhiên,
để việc mua bán nhà diễn ra một cách hợp pháp thì cần phải có sự đồng ý bằng văn
bản của cha anh về việc đồng ý bán nhà.
Đối với căn nhà thứ
hai, việc mẹ của anh muốn lập di chúc để lại cho anh em anh là hoàn toàn hợp
pháp. Tuy nhiên như trên đã nêu, do cha mẹ anh là những đồng chủ sở hữu đối với
ngôi nhà đó nên trong trường hợp này, mẹ của anh cũng chỉ có quyền định đoạt một
nửa căn nhà chứ không có quyền định đoạt toàn bộ căn nhà đó. Mặt khác, khi lập
di chúc mẹ của anh cần phải lưu ý đến các điều kiện để di chúc hợp pháp được
quy định tại điều 652 BLDS năm 2005 và lưu ý đến quyền lợi đối với cha của anh
theo điều 669 BLDS năm 2005.
2. Anh Nguyễn Văn D. cư
trú tại phường Đông Hòa, TX.Dĩ An hỏi: Tôi có một căn nhà hiện đang cho anh B.
thuê. Nay tôi cần tiền nên đã dùng giấy chứng nhận quyền sở hữu căn nhà nói
trên để thế chấp vay vốn ngân hàng. Vì thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở dài hơn
hợp đồng chế chấp nhà nên muốn biết: nếu tôi không trả được nợ vay thì ngân
hàng sẽ xử lý ngôi nhà mà tôi đang cho anh B. thuê (tài sản bảo đảm đó như thế
nào?).
Trả lời: Pháp luật hiện
hành không có quy định cụ thể về tương quan giữa hai thời hạn cho thuê nhà và
thời hạn thế chấp. Tuy nhiên, theo khoản 2 điều 493 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì
bên cho thuê phải bảo đảm cho người thuê sử dụng ổn định nhà trong thời hạn
thuê và theo khoản 4 điều 496 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì: khi có sự thay đổi
chủ sở hữu đối với nhà đang cho thuê mà vẫn còn thời hạn thuê hoặc trong thời hạn
lưu cư, thì bên thuê có quyền tiếp tục thuê nhà với những điều kiện như đã thỏa
thuận với bên cho thuê trước.
Như vậy, mặc dù luật
quy định nghĩa vụ của bên cho thuê bảo đảm chỗ ở ổn định cho bên thuê, nhưng
nghĩa vụ này chỉ được đặt ra khi nhà ở này không có sự thay đổi chủ sở hữu. Nếu
nhà cho thuê có sự thay đổi chủ sở hữu thì chủ sở hữu là người tiếp tục thực hiện
nghĩa vụ của bên cho thuê nên có thể khẳng định rằng: thời hạn của hợp đồng cho
thuê nhà có thể dài hơn thời hạn thế chấp nhà và điều này không hề ảnh hưởng tới
quyền lợi của người thuê nhà B. Vậy, nếu căn nhà đang cho thuê phải bị xử lý để
thu hồi vốn vay, thì trong trường hợp này chủ sở hữu mới phải thực hiện tiếp
các nghĩa vụ của người cho thuê đối với anh B. (bên thuê).
Tuy nhiên cũng cần
nói rõ là về nguyên tắc, người thuê nhà chỉ được bảo đảm các quyền liên quan đến
việc thuê nhà (người thuê nhà không là chủ sở hữu đối với căn nhà mà mình
thuê); vì vậy họ không thể hạn chế việc chuyển nhượng hợp pháp căn nhà của chủ
sở hữu. Do vậy, anh B. sẽ không thể kiểm soát việc ngân hàng chuyển nhượng quyền
sở hữu căn nhà đó cho ai khi xử lý căn nhà đó trong khi bản thân anh đã không
trả được nợ vay để thu hồi vốn cho ngân hàng.
SỞ TƯ PHÁP TỈNH BÌNH DƯƠNG